Coût du chauffage, une charge importante pour les foyers

[grelinette]

Pour avoir fait quelques études de commerce, je me souviens qu'on nous avait appris que le calcul du prix d'un produit à la vente, ou à la location répondait principalement à la question :

"Quel prix le client ou me marché est-il prêt à mettre pour ce produit ?"

et non pas,

"Quel prix de vente permet-il de rentabiliser le produit ?

Cette démarche ouvre toutes sortes de possibilités de manipuler un marché et de profiter d'une faiblesse du marché ou d'une part de la population.
Le marché de l'immobilier est exactement dans cette logique.

Par exemple, dans ma région il y a beaucoup de facultés donc beaucoup d'étudiants qui doivent se loger. L'offre est donc nettement inférieure à la demande.

Résultats :

- des propriétaires qui n'hésitent pas à transformer un appartement de 30 m² en 3, voire 4 studios ou chambres étudiants loués chacun entre 600 et 1000 € mensuels !

- de offres de logements pour étudiants en mobile-home ou caravanes installés vite fait au fond de son jardin avec une rallonge et un radiateur grille-pain d'appoint (les charges EDF étant bien sûr en plus pour le locataire)

- des étudiants qui n'ont d'autres solutions que de loger en camping

Libérer un marché, pourquoi pas, mais c'est oublier que l'homme ne sait pas rester raisonnable et profite toujours du moindre pouvoir qu'il détient sur son voisin...

C'est la triste réalité d'aujourd'hui !

[Obamot]

Ça c'est un raisonnement de vendeur...!

Hormis les pratiques de "marchands de sommeil" sauvages que tu décris — et qui devraient se voir sanctionnée par la loi si elle était appliquée, pour donner de VRAIS logements et non des taudis — et qui se limite à un tout petit pourcentage du parc immobilier: pour celui qui ACHÊTE, et c'est incontournable, c'est la loi des amortissements qui s'impose et s'applique!

Car si tu n'amortis pas, le jour où tu dois renouveler, tu dois dépenser beaucoup trop et tu ne fais pas... C'est ce qu'on appelle de la mauvaise gestion, et je ne crois pas qu'il y ait des sociétés immobilières qui ne le fassent pas, car en déclarant les travaux tu peut dégrever des impôts chaque année! (Jusqu'à hauteur de la perte de valeur du bien immobilier, mais ça dure un très long moment et même toujours puisque le bien immobilier prend de la valeur avec le temps...)

On aurait tort de s'en priver...

[elephant]

Obamot a dit...des tas de choses.

Seule réponse: je côtoie beaucoup de propriétaires et je vois bien comment ils réagissent.

Et quand l'administration les fait ch... avec des normes coûteuses, ils cherchent à vendre.

[Obamot]

Pas de moi, chronologie des faits, statistiques, normes de construction, et pratiques fiscales!

Mais en tant qu'expérience de terrain, on attendait tes arguments et y'a que dalle! C'est hélas toujours comme ça quand on en vient aux insinuations faute d'argument sérieux.

Evidemment que les "pauvres propriétaires" se plaignent de l'État, c'est de bonne guerre! Mais ça n'a rien à voir dans la réalité des faits... (sauf pour les mauvais gestionnaires, qui s'en sont mis plein les poches sans jamais faire de travaux... alors qu'ils ont payé peu de taxes eu égard aux amortissements, qu'ils n'ont bien sûr pas omis de défalquer...)

Et attention, il ne faut pas confondre avec la PPE, et ceux qui sont tombés dans son piège... Là c'est encore une autre paire de manche! Ne JAMAIS acheter en Propriété Par Étage (PPE), JAMAIS !
Le piège en est que le promoteur vend le bien immobilier, mais touche quand même une sorte de loyer sous la forme des "charges d'immeubles" et autres frais fonciers ou que sais-je (tout en restant propriétaire du sol, ce qui est un comble). Là oui, les arguments peuvent être très différents... Ainsi il paient pour un bien immobilier dont ils croient être propriétaires, avec toutes les charges qui incombe à ces derniers, mais sans jamais vraiment l'être ni avoir fini de payer! C'est au fond comme si on était locataire mais que l'on payait en sus tous les frais qui incombent au propriétaire: c'est un "piège parfait" au vu de l'investissement consenti, puisque lorsque l'on tombe dans ce type de situation, on est totalement captif, donc on s'accroche de plus en plus (et certains finissent pas louer, alors là oui, le son de cloche est totalement différent). Les tribunaux regorgent de cas de ce type...

Demander à Rossi pour te chauffer à l'E-dog, Allons! Ne restons pas dans les nuages!

[Did67]

Ne vous batter pas pour rien : c'est évidemment les deux !

a) aucun locataire ne va payer plus qu'il ne peut ; un produit ou service a donc un prix "moyen"

b) aucun propriétaire (sauf un bailleur social financé par ailleurs) ne va investir s'il ne peut récupérer sa mise + un bénéfice (ou une "rente")...

Comme cela, sur le papier, c'est simple.

Cependant, la réalité est beaucoup plus complexe, et le marché n'est pas symétrique :

- des locataires dans le besoin (il s'agit tout de même d'un besoin assez impérieux, puisque sans logement, c'est la rue) vont accepter des prix déraisonnables (en rognant sur autre chose)

- des propriétaires peuvent être tentés d'abuser du déséquilibre du marché et exiger bien plus que la simple rentabilité + un bénéfice "raisonnable" [cela commence où ? cela se termine où ???]... Et comme on vit dans un pays où le "problème, c'est toujours l'autre", où celui qui ne paye pas assez d'impôts c'est l'autre, celui qui gagnent plus c'est l'autre, on est dans une course sans fin, où seuls ceux qui n'ont rien ne peuvent courir...

A noter que l'homme a une capacité infinie de se trouver des arguments pour justifier les choses les plus variées, parfois les plus abominables [relire Mandela et réfléchir à l'apartheid ; repenser à la colonisation et aux guerres d'indépendance ; ré-écouter Hitler... Tout cela a été "dûment défendu et justifié...Les capacités argumentaires de l'homme sont... infinies]

A noter aussi, en plus, que l'immobilier est un serpent qui se mange la queue : si les loyers augmentent, la valeur du bien -existant - sur le marché augmente [des investisseurs vont s'y engouffrer]. Donc pour "rentabiliser", il faut des loyers plus élevés...

Cela repose donc la question de l'économie libérale ou d'une économie "régulée", celle de la place de l'Etat...

Mais je vais en rester là. J'ai peur que le débat ne s'enflamme.

[Obamot]

T'es là pour éteindre l'incendie ! ( )

Citro a bien résumé le topo en peu de mots, c'est exactement ce qu'il faudrait faire:

Il serait si facile de plafoner le prix des locations en fonction de l'efficacité énergétique des logements.
De même, le label énergétique devrait conditionner le choix d'un logement au même titre que le prix du loyer car il impacte le coût global du logement.

D'abord ce serait très incitatif...
Et ce serait relativement peu eu égard aux amortissements...
Et cela éviterait que les gens isolent "mal" de l'intérieur, etc...
Et cela permettrait d'isoler correctement donc de baisser la facture énergétique;
Et donc cela ferait baisser énormément les charges (chaudière, combustible, électricité etc);
Et donc de faire des économies à long terme pour les "payeurs" (les locataires)...
Ce qui fait que ces derniers s'y retrouveraient...
Et cela profiterait également aux propriétaires qui trouveraient preneurs...;
Et puisque sur du long terme cela éviterait partiellement la spéculation...
Last but not least, et non des moindres, réduction de la dépendance énergétique des états!

C'est du gagnant/gagnant: tout est dit.

[Did67]

Je ne sais pas pourquoi je serais là pour éteindre les incendies. Par tempérament, oui, j'essaye d'inspirer mes actions d'un homme comme Mandela. Je répugne à utiliser mes "droits" de modérateur. Je ne l'ai d'ailleurs fait qu'une fois ou deux pour des pubs manifestes. Je rêve d'un monde (à défaut : d'un forum) où toute idée puisse s'exprimer. Sans entraver l'expression d'une idée contraire. Je rêve que chacun soit un homme libre. C'est pourquoi je suis par principe contre le bannissement (même si dans des cas rares, il s'impose !). Mandela prisonnier a refusé de négocier. Mandela libéré a négocié une des sorties de dictature les plus difficiles qu'on puisse imaginer : se souvenir des militants de l'Inkatha des Zoulous qui, soutenus par le pouvoir, ont engagé une lutte fratricide contre leurs frères de l'ANC ; des milliers [peut-être dizaines de milliers, ma mémoire défaille un peu] de morts... Se souvenir de l'extrême droite nazisante des blancs ultra (la République d'Orange et son leader Eugène Terreblanche ; cela ne s'invente pas !) et de leur mouvement... Se souvenir des attentes démesurées des militants noirs... Par le dialogue, des négociations fermes, il est sorti avec une "nation arc-en-ciel"... Juste pour rappeler ce qui m'inspire. Ne sachant pas quel sens profond je dois donner à la remarque d'Obamot, je préfère le rappeler...

Ceci dit :

Sur le principe, rien à redire.

Mais dans les détails, de trois choses l'une :

a) ou cela est plus avantageux pour les locataires par rapport à la situation actuelle, et tu as une bronca des propriétaires ; chute des mises en chantier et problème à venir...

b) ou cela est plus avantageux pour les propriétaires, et tu ne résous rien...

c) ou c'est la voie du milieu, personne n'est lésé ; mais cela ne change rien non plus...

Sans parler de l'usine à gaz que va être la détermination du plafond : chaque ville a son marché, avec ses "prix moyens" ; chaque quartier est une situation particulière (plus ou moins attractif, desservi par les transports en commun, etc...) ; et puis chaque immeuble ses qualités / défauts hormis le chauffage...

Le plafonnement dans les villes "sous tension" me semble avoir été un des éléments de la loi Dufflot (ou je me trompe) ???? Je crois que cela a été abandonné. Sans même vouloir tenir compte de la conso énergétique, c'était déjà trop compliqué...

Le problème est bien : comment "limiter" ou "encadrer" le loyer, vu que les locataires ont de plus en plus de mal à boucler leur budget, sans qu'immédiatement les propriétaires laissent les immeubles vides, arrêtent les investissements dans de nouvelles constructions, etc...

Je réfléchis à haute voie. Par "conviction", pour les choses de première nécessité (alimentation, énergie, logement), je suis plutôt pour une économie régulée que pour la loi de la jungle... Maintenant, je ne pense pas qu'il suffise de "yaka"...

[NB : idem pour "encadrer" les prix de l'énergie - le gouvernement français gesticule encore un peu, en changeant les bases de calcul des tarifs du gaz, de l’électricité ; il obtient des sursis et laisse quelques ardoises quand le blocage a été jugé illégal ; mais ce sont des gesticulations qui n'auront plus guère d'influence sur le prix réel : la libéralisation a bien fait son boulot !]

[Obamot]

Pas là pour discuter de l'avis d'un modo surtout si "éco-terroriste" est admissible!

Pour ce que tu dis, c'est vrai et c'est simple: y'a des lois (c'est donc pas yaka)

Par ailleurs, je crois bien (mais je peux me tromper) que les propriétaires s'étaient plutôt (et avant tout) plaints de la durée des procédures des transactions immobilières qui n'en finissaient pas, et que c'était là le principal frein qui ralentissait ce secteur! (Des progrès sont prévus notamment pour la dématérialisation des transactions immobilières, et sont attendus également s'agissant des recours abusifs, une amélioration pour qu'ils n'aient plus d'effet suspensif afin de juste bloquer artificiellement des travaux sans raison ou pour nuire pour tout autre motif futile.)
Donc faut pas exagérer mais "L'expérience à montré" d'Eléphant, ne parlait absolument pas des vrais problèmes pour lesquels les propriétaires/promoteurs se plaignent s'agissant de ce qui "bloque le marché" (et à mon humble avis...)
Et eu égard au travaux d'isolation, la M.O. n'est pas si chère en France relativement au coût de l'énergie (je pense aux immeubles qui se chauffent à l'électricité!)

Il ne faut d'ailleurs plus voir les immeubles comme des gouffres à énergies (c'est dépassé), mais comment on va adapter/concevoir l'isolation/rénovation pour en faire des producteurs de kW/h: et là ça change toute la donne, puisque le coût des charges s'effondre alors! Il serait bien que le paradigme change, autant dans la tête des promoteurs, des législateurs que des élus locaux...

Ceci dit, j'avais comme un doute sur ce qu'a dit Grelinette, qui ne se confirme pas:

Résultats :

- des propriétaires qui n'hésitent pas à transformer un appartement de 30 m² en 3, voire 4 studios ou chambres étudiants loués chacun entre 600 et 1000 € mensuels !

30 m² pour 4 studios c'est impossible, le minimum légal pour une pièce à vivre est de 9m² en France + 4m² pour la salle d'eau, ça ne fait pas le compte (à moins de faire 3m de haut, mais on ne gagne presque rien!) ou alors on parle de chambres, mais il y a alors d'autres contraintes pour le propriétaire. Par ailleurs si l'on compte 4m² pour la salle d'eau (légalement c'est un peu plus, je ne me rappelle pas) cela ne ferait que 2 studios à condition — dans certains secteurs — de disposer de 2 places de parking (qui peuvent être louées séparément si un locataire ne la prend pas, mais doivent être prévues dans le quota de l'immeuble...)! Donc où Grelinette a puisé ces chiffres?

Par ailleurs on ne peut pas transformer comme ça, il faut faire appel au service d'urbanisme. Certaines communes exigent au moins une place de parking par lot (histoire que les promoteurs immobiliers ne construisent pas des immeubles/studios-dortoirs... après avoir obtenu les autorisations/subsides pour des logements familiaux...). Donc, par exemple: un local commercial ne peut pas être transformé en studio si il n'y a pas de parking, de même un local ne peut pas être coupé en 2 si on n'a pas 2 places de parking... (et a chaque ville sont "Plan d'occupation des sol" comme le rappelle justement Did67)!

Pour ce qui est illégal, celui qui n'a pas respecté la "loi Carez" (par exemple), ne pourra pas vendre avec de telles surfaces! (ni louer si il n'a pas fait les demandes légales, attention à bien déclarer "studio" ce qui en est au Service d'urbanisme, sous peine de sanctions qui peuvent aller jusqu'à la démolition du bien immobilier).

Tiré de mes notes de cours (droit français)
Si le logement loué ne répond pas à aux conditions de la loi, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire (exécuter ses obligations, réaliser des travaux de mise en conformité, etc). Si le propriétaire ne s'exécute pas dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la Commission départemental de conciliation et/ou le greffe du tribunal d'instance (qui statuera sur une réduction ou suspension des loyers, mais le locataire doit continuer à le payer jusqu'à ladite décision.)

Donc faut pas exagérer 30m² = 2 à 3 chambres ou 2 studios tout au plus (+ infrastructures / parking requis selon le lieu) et encore, il faut obtenir les autorisations et que ce soit "viable"!

[grelinette]

...
Ceci dit, j'avais comme un doute sur ce qu'a dit Grelinette, qui ne se confirme pas:

Résultats :

- des propriétaires qui n'hésitent pas à transformer un appartement de 30 m² en 3, voire 4 studios ou chambres étudiants loués chacun entre 600 et 1000 € mensuels !

30 m² pour 4 studios c'est impossible, le minimum légal pour une pièce à vivre est de 9m² en France + 4m² pour la salle d'eau, ça ne fait pas le compte (à moins de faire 3m de haut, mais on ne gagne presque rien!) ou alors on parle de chambres, mais il y a alors d'autres contraintes pour le propriétaire. ....

Obamot, c'est un peu simpliste et naïf de ta part de donner comme argument : "c'est impossible, la loi dit que ... "
(Rappelle-moi combien il y a de mal logés en France... et ce qu'est la loi DALO ?...).

Tu oublies que nous sommes en France et que chaque jour nous apprenons par les médias que les escroqueries, abus et autres scandales sont réguliers, omniprésents et toujours plus énormes, et accessoirement que les tribunaux sont saturés...

Pour revenir à "mes sources", elles sont simples : un membre de ma famille est expert judiciaire en bâtiment, donc désigné par les tribunaux pour rapporter au juge les tenants et aboutissants des affaires qui justement arrivent en justice quand il y a conflit.

J'ai donc eu le loisir de connaitre de très près (j'ai travaillé avec cette personne ) tout l'éventail des dérives dans le bâtiments, de la construction à la gestion, en passant par la location et la vente, et je peux te dire qu'il y a des affaires dont tu n'imagines même pas le côté ahurissant !

Viens faire un tour dans la région d'Aix en Provence, un des marchés des plus tendus de France, pour découvrir que la loi est une belle chose, et la réalité du terrain une autre.

Une anecdote : il y a environ 6 ans, avec ma compagne nous avions loué un petit appartement meublé pour nous rapprocher de notre lieu de travail. La bailleur nous avait fait signé un contrat fait sur mesure (pour lui), très détaillé avec référence des textes de loi en l'espèce, avec un article très fourni et détaillé pour le paiement de charges mensuelles, principalement l'électricité car tout était électrique (et le logement très mal isolé).

Un beau compteur séparé permettait de connaitre la consommation mensuelle précise de chaque logement (il y avait plus d'une dizaine de logements dans le bâtiment, principalement occupés par de jeunes étudiants ou travailleurs précaires), puis les charges étaient ajoutées au loyer chaque mois au centime près... Pas de discussion possible, les chiffres étaient là !

J'ai d'abord été surpris de la recommandation du bailleur qui nous demandait d'ouvrir en grand toutes les fenêtres chaque jour pour bien aérer le logement, sous prétexte qu'il y avait de l'humidité, puis j'ai vu le montant énorme des charges et je me suis rendu compte que ce bailleur indélicat appliquait un prix du kwh beaucoup plus élevé que celui d'EDF !...

J'ai eu beau signaler cet abus à EDF qui m'a confirmé l'escroquerie mais n'a rien fait (cet abonné devait être un très bon client à ne pas perdre), contacter des associations de défense de consommateurs et locataires, me renseigner auprès d'un avocat spécialisé, etc, etc... La seule solution passait par un procès long et couteux.
Nous avons choisi de quitter les lieux au plus vite.

Ce bailleur est toujours en activité, avec les mêmes contrats de bail meublé, et continue son petit commerce lucratif de plumage de locataires précaires et ignorants en faisant passer ses annonces de location. Heureusement que la CAF vient un peu soulager les loyers (très chargés) des pauvres pigeons qui se font avoir.

Vive la justice !

[Obamot]

Tsssss... J'ai comme un GROS, GROS doute (même si ok pour la surcharge des tribunaux)

Permets-moi de te dire qu'il est extrêmement curieux d'avoir soit-disant un «expert judiciaire en bâtiment» dans sa famille, et de ne pas être en mesure de faire entendre raison à un propriétaire! Ça ne colle pas! Et ce par le simple fait déjà, que vous semblez avoir "de l'éducation" pour vous faire comprendre. Et des moyens pour entamer des procédures pour vous faire entendre! Les requêtes ne sont pas coûteuses, par contre pour le propriétaire ça peut être très salé lorsqu'il perd c'est moi où je suis le seul qui peine à y croire? ;)

Et comme déjà dit plus haut (et puisque tu le soulignes aussi), si c'est illégal, c'est que c'est illégal! C'est bien ce que je dis aussi. Point barre. Quoi d'autre: devenez proprios !!!

Et de toute façon t'es HS, le titre du sujet est:
— «Coût du chauffage, une charge importante pour les foyers»