La rentrée de l'immobilier, enfin les prix baissent!

[Christophe]

Justement qu'est ce qui explique cette bulle du début des 90' ?

[crispus]

Justement qu'est ce qui explique cette bulle du début des 90' ?

La bulle 85-90 ou son éclatement ?

Il faudrait comparer l'évolution des taux d'intérêt bancaires, corrigée de l'inflation. Vers 2001-2002 ce taux était quasiment négatif : emprunter à 2% revenait moins cher qu'épargner avec une inflation à 3% (chiffres indicatifs).

Ensuite historiquement, comme le montre le graphe de Friggit l'immobilier a une valeur sensiblement stable sur le long terme : d'où son aura de "valeur refuge", comme l'or.

Mais en plus l'immo est unique comme produit d'épargne :

- C'est le seul qu'un particulier peut s'acheter avec "effet de levier", à crédit sur le long terme. Essayez d'emprunter sur 20 ans pour acheter de l'or

- il génère des loyers qui suivent l'inflation, puisqu'is suivent traditionnellement l'évolution des salaires, voire même la dépassent en ce moment. Les dividendes d'action sont bien plus volatiles.

Il faut ajouter un dernier ingrédient, ravageur : l'incitation fiscale.

La loi Mehaignerie (1985-89) permettait au propriétaire de déduire l'intégralité des intérêts d'emprunt pour un bien neuf destiné à la location. Et les taux d'intérêt étaient très élevés à l'époque, de l'ordre de 10% ! Là encore, "argent gratuit" pour l'investisseur.

Cette manne financière a fait les beaux jours des promoteurs qui ont profité de la demande croissante pour gonfler toujours plus le prix au m² du locatif neuf.

Il n' avait pas de raison que le locatif soit plus cher que le résidentiel ? Lui aussi a flambé ! Du coup les vendeurs ont aligné le prix de l'ancien sur celui du neuf, aidés par "l'indice du coût de la construction" surévalué par les promoteurs, sur lequel étaient indexés... les loyers. Par chance la loi Méhaignerie qui encadrait les loyers, a limité ce dérapage.

Pour plumer d'avantages de pigeons, on a eu aussi recours aux SCPI :
"Vous n'avez pas de quoi acheter un appartement entier ? Votre banquier vous propose d'acheter des parts de sa Société Civile de Placement Immobilier, qui s'occupe pour vous de faire construire et de louer des appartements".

Cette technique a permis de plumer aussi de nombreux petits épargnants, désireux de s'enrichir "comme les grands"

La contraction des incitations fiscales (loi Perissol) a rendu le locatif moins attirant et sonné le glas de l'immobilier cher.

Parallèlement les promoteurs ont aussi investi massivement dans ll'immobilier d'entreprise : on a construit à Paris des hectares de bureau... pour lesquels il n'y avait pas de locataires !

Pour masquer l'origine de ce krach, les "experts" ont nommé cette époque "la crise du golfe".

Pour purger ces excès ce furent les années de vaches maigres connues aussi comme "l'époque Balladur" : rigueur, rigueur... Les gens ont cessé d'investir pour épargner en vue d'un avenir incertain. Là encore encouragés par l'état qui a inventé la CSG/RDS pour taxer cette épargne

L'illusion des "nouvelles technologies" a fait revenir cette épargne "dans le circuit" : le cours des actions doublait continuellement, chacun voulait assurer sa "retraite par capitalisation" en investissant dans une "start-up".

Le produit des dures années d'épargne 1991-96 s'est ainsi volatilisé en 2000-2001.

Pour relancer l'économie et "fabriquer de l'argent frais", il n'y avait pas d'autre alternative aux décideurs que d'encourager le recours au crédit : dévaloriser l'épargne et faciliter le crédit par des taux bas.
Les investisseurs échaudés par la bourse, réticents à financer des entreprises en difficulté, se sont naturellement tournés vers l'immobilier, "valeur refuge"... On connaît la suite !

La dérive de l'investissement locatif (1985-89) s'est reproduite en 2003-2007 avec le dispositif Robien, qui encadrait moins les loyers que ses prédécesseurs Périssol et Besson et permettait ainsi d'augmenter le "rendement locatif".

A nouveau les promoteurs (Ne***y et consorts) se sont lancés dans l'aventure, proposant des "Robien" clés en mains" à la manière des SCPI : "on s'occupe de tout : financement, construction, location".
Les banques ont créé leurs filiales dédiées exclusivement à "immo" : Natixis,etc...

Leurs plans de financement optimistes, projection de l'évolution délirante 1998-2004, intégraient des loyers croissants et une plus-value juteuse à la revente. Miam !

La convoitise a complètement aveuglé de nombreux investisseurs. Pire, certains jeunes se sont même lancés là-dedans en comptant sur ce "revenu futur" pour financer l'acquisition de la résidence principale, qu'ils ne pouvaient s'offrir sans apport au vu des prix délirants !

Résutat des courses : de nombreux "investisseurs" s'aperçoivent qu'ils se sont endettés sur 20 ans à taux variable , pour des logements construits à la va-vite, dans des villes où il n'y a pas de demande locative (le foncier y était moins cher pour le promoteur), avec un loyer 30% plus cher que l'offre existante (Plafond de la loi Robien).

Voir le reportage de M6 "Les Robien de la colère"

Bref, le Robien est une niche fiscale qui a servi a financer des clapiers !

Cerise sur le gâteau, pas de locataire au bout d'un an signifie qu'il faut restituer le crédit d'impôts au Trésor Public.
Eh oui, l'effet de levier peut se transformer en retour de manivelle

Même causes mêmes effet : les promoteurs ont aligné leurs tarifs sur les Robien (+30% d'aoprèscertaines sources), gonflant par la même occasion le prix de l'ancien... Jusqu'à a rupture. On y est en gros depuis mi-2007, mais à la différence de la bourse où c'est réglé en une journée, il faudra attendre que des "brader" leur maison à 30 ou 50% sous le prix de présentation. A voir en direct sur TF1 fin 2008 - début 2009.

Pour masquer l'origine de cette rupture, les "experts" appelleront ça "la crise des suprime".

Bref, il va en falloir des années pour reconstituer de l'argent "utile", celui qui sert à créer des emplois, à favoriser la recherche, etc...

[caribou]

de nombreux "investisseurs" s'aperçoivent qu'ils se sont endettés sur 20 ans à taux variable

As-tu des chiffres de la proportion de crédit à taux variable ? Il me semblait que ceux-ci étaient devenu plutôt anecdotiques en France, suite justement à la chute des années 90-91 où de nombreux propriétaires se sont retrouvés piégés par ce type de crédit...

[crispus]

As-tu des chiffres de la proportion de crédit à taux variable ? Il me semblait que ceux-ci étaient devenu plutôt anecdotiques en France, suite justement à la chute des années 90-91 où de nombreux propriétaires se sont retrouvés piégés par ce type de crédit...

Exact, il n'y a pas de taux variable en France, seulement des taux... révisables

Pas de source officielle, j'ai simplement lu quelque part que, selon un banquier les variables représenteraient 20% des prêts accordés en 2005-2006.

Le prix de l'immo augmentant continuellement en 2000-2006 (+10 à 15% par an), les revenus étaient de plus en plus déconnectés du marché. Depuis 2006 il semble que les prix de transaction soient stables, cad que les prix de présentation ont continué d'augmenter mais sont d'avantage négociés. Personnellement j'ai vendu en 2007 au prix 2005, selon mon agent immobilier.

Les banques ont pour principe de ne pas accorder de prêt si les mensualités dépassent 33% du revenu. Ce n'est pas une loi, certains "bon dossiers" se seraient vu accorder un endettement à 37% !

La banque fait le pari qu'en cas d'impayé la revente couvre le montant de l'opération soit 110% de la valeur du bien (prix vendeur+commission d'agence+frais de notaire financés sans apport). Depuis la crise d'août 2007 c'est terminé, le robinet du crédit est tari...

Le problème c'est qu'en respectant ces 33% d'endettement, dès 2004 il est devenu impossible à un ménage moyen d'acheter sans apport un bien immobilier !

Pour "resolvabiliser" artificiellement les acheteurs, 2 solutions ;

- augmenter la durée du prêt : on est passé de 15 à 30 ans, certains ont même évoqué les 50 ans.

Mais plus la durée du prêt augmente, plus la part des intérêts dans la mensualité augmente ! En effet le taux de l'emprunt augmente avec sa durée. Et la part des intérets devient supérieure àla part de capital remboursé !

Par exemplel, si emprunter sur 50 ans ne donne pas plus de 10.000€ supplémentaires qu'à 30 ans, ça reste insuffisant pour "absorber" une augmentation de 20.000€ : Solution rejetée (ouf !).

Deuxième solution : le taux variable. Certains organismes s'en sont fait une spécialité :

Principe : le plan de financement se fait avec un "taux d'appel" inférieur à l'inflation sur une durée fixe (ex: 2% sur 1 an)
Ensuite, révision fonction du taux interbancaire en vigueur (euribor).

Si augmentation (inévitable puisque taux artificiellement bas), la mensualité dépassera les 33% d'endettement. Rusé, non ?

Pour éviter la cata des années 80-90, la loi encadre sévèrement les taux variables : la mensualité ne peut dépasser un certain plafond. Les organismes de prêt ont intégré ce plafond en fixant un taux d'intérêt maximum (cap) qui respecte ce plafond de mensualité (xx %?) et permet de rembourser la totalité du prêt sur la durée maximum prévue.

Comment vendre un "taux variable" : Conversation purement imaginaire

Conseiller : votre dossier ne passe pas à taux fixe, mais vous pouvez opter pour le taux révisable...

Acheteur : On m'a dit que c'était dangereux d'emprunter à taux variable ?

C : (l'air agacé) Je n'ai pas dit Variable mais Révisable !

A : Comment ça marche ?

C : Vous remboursez une somme fixe chaque mois sur 20 ans.
Si le taux augmente un peu, la mensualité augmente légèrement, jusqu'à un certain plafond (ex: +10%).
Si le taux augmente encore un peu plus, la durée du prêt augmente à son tour (ex : 30 ans). Mais c'est peu probable (air rassurant)...

Mais si le taux baisse au contraire, c'est tout bénéfice, la durée de remboursement diminue automatiquement.
Et puis de toute façon, votre revenu va augmenter avec l'inflation et rendre la mensualité de plus en plus faible (air enthousiaste).

A : (soulagé) va pour le taux variable.

C : mettez vos initiles sur chaque page et signez à la fin en mettant "lu et approuvé". Vous avez 8 jours pour réfléchir.

A : euh, on ne pourrait pas antidater de la semaine dernière, je suis trop pressé d'acheter cet appart.

C : (arrangeant) mais bien sûr !

Mais un organisme que je ne citerai pas (voir ci-dessous) a eu l'idée géniale de créer un "capé non capé" : la mensualité est plafonnée, mais pas le taux ! Même des juristes ayant étudié l'offre de prêt... de très près ont mis du temps à comprendre de quoi il retournait !

Grâce à de savantes tournures incompréhensibles, certains ont même emprunté à taux variable... sans le savoir ! C'est le cas de certains investissements Robien où même des gens instruits ont signé les yeux fermés un plan de financement "clés en mains" sans regarder plus loin que le sourire du vendeur ou le décolleté de la "conseillère en patrimoine"

Résultat, dans la pratique :

1) la durée du prêt augmente :

Dans certains cas c'est la negative equity : la part mensuelle des intérêts devient supérieure au montant de la mensualité ! Exemple : 1000€ de mensualité pour 1200€ d'intérêts !

La banque n'en fera pas cadeau : les intérêts restant dus sont capitalisés et... le capital restant du... augmente chaque mois et les intérêts sur ce capital "créé" itou !

2) La durée du prêt est plafonnée elle aussi (ex: 30 ans). Résultat, Si la somme des mensualités ne rembourse pas l'emprunt, l'acheteur devra rembourser le capital restant du par... un nouveau prêt bien sûr !

Ou comment devenir locataire à vie de son banquier plutôt que d'un bailleur privé... Les "conseillers" bancaires vont devoir se recycler dans la prévention de la dépression et du suicide... [mode cynique on]Sinon les assureurs des prêts vont leur taper sur les doigts [mode cynique off]...

Si tu as quelques jours devant toi tu peux consulter la file dédiée sur le forum cbanque (883 pages à ce jour !), c'est instructif et effarant à a fois :
http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html

[oliburn]

mon cher Christophe,

les professionnels de l'immobilier sont des encu... quoi ?
je trouve tes propos legerement ...............en dessous
de la vérité !!!
moi je dirais plutôt " leurs" aprés les deux premieres syllabes
je ne suis pas proprietaire et la propriété c'est pas mon truc
mon loyer est très raisonnable et me convient parfaitement
pour moi un parpaing c'est un parpaing, c'est pas parceque
la loi de l'offre et la demande est subie par des boeufs
que je dois suivre le flot.
il faudrait que les gens soient un peu raisonnables !
aujourd'hui le marché du neuf baisse de 50%, mais
surtout, il ne faut pas affoler les quelques glands qui
seraient des acheteurs potentiels, alors les rigolos
de l'immo disent que ce n'est pas une crise mais juste
un retablissement à un niveau normal...questcequi
faut pas entendre !!!
c'est gerbant !!!

[Gregconstruct]

Ben ouais mais bon...y a de quoi non? Un fumier je l'appele fumier...c'est tout...

Je suis tout à fait d'accord avec toi! J'ai été victime de ce genre de sac à m... mais en tant qu'employer!
Ils se prennent pour des dieux ces gens là.
Maintenant, je refuse de travailler pour des agents ou des promoteurs immobiliers!


ps : Ne les appelle pas fumier, c'est trop beau pour eux! Moi j'aime bien le fumier pour mon jardin. Mais si je devais enterrer des promoteurs ou des agents, je ne jardinerais pas beaucoup! De un, tu imagines la taille des trous? De deux, je ne pense pas fertiliser grand chose, appart peut-être du Monsantos...

[Christophe]

Voir le reportage de M6 "Les Robien de la colère"

Excellente vidéo! Sauf que...C'est pas M6 mais envoyé spécial! ;)

Le dernier numéro de Que choisir consacre un dossier:

Immobilier défiscalisé, naissance d'un scandale

L'heure des premiers bilans a sonné pour les programmes Robien et Demessine. Les excès sont sidérants. Nombre de particuliers mettront des années à digérer leurs placements malencontreux.

> L'article
Professionnels sans état d'âme
Quand ignorer la géographie coûte cher
Promesses impossibles à tenir
Jeter l'éponge ou se battre
Textes et dérives
Les villes où ça coince
Un recours possible
Il était une fois, dans un pays enchanté...

http://www.quechoisir.org/Enquete.jsp;j ... css=ARG202

ps : Ne les appelle pas fumier, c'est trop beau pour eux! Moi j'aime bien le fumier pour mon jardin. Mais si je devais enterrer des promoteurs ou des agents, je ne jardinerais pas beaucoup! De un, tu imagines la taille des trous? De deux, je ne pense pas fertiliser grand chose, appart peut-être du Monsantos...

A ce point là?

ps: crispus encore merci et bravo pour toutes ces explications!

[elephant]

J'ai entendu un "expert" dire il y a quelques jours à la radio ( RTBF) : ce ne sont pas les prix qui baissent: ce sont seulement les biens les moins chers qui partent !
Nuance importante.
Enfin...c'est un message aux professionnels qui sont les principaux responsables de la hausse

pour rappel: la même maison est passée de 850.000 FB à 3.000.000 de FB de 1986 à 2006, sans aménagements notables, alors que pour la même période l'index ( donc les salaires et les pris à la consommation ) montaient seulement de 75 %

[Gregconstruct]

A ce point là?

Oui, à ce point là! Ils doivent être restés callés à l'époque médiévale...

Enfin, il y a probablement des gens vraiment honnêtes dans le métier, mais je cherche encore!

[Christophe]

Pffff! L'espoir fut de courte durée...

Les prix des logements neufs repartent à la hausse au deuxième trimestre

Françoise Vaysse | 25/08/2009 | 11:32 | Conjoncture

Alors que les candidats à l'achat d'un logement guettent depuis le début de la crise une baisse, les prix des appartements et des maisons construits par les promoteurs sont déjà repartis à la hausse : + 3% en un trimestre au m2 pour les appartements (à 3.369 euros) et + 5,37% pour les maisons (à 247.400 euros en moyenne), selon les dernières statistiques du MEDDM.

Suite et source: http://www.lemoniteur.fr/151-conjonctur ... -trimestre